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不動産交易與登記銜接過程的5種病
日期: 2017/3/11 21:19:18     來源: 綜合科      閱讀:次

不動産統一登記實施後,房屋不動産的登記工作已經整合到不動産登記機構。根據《中央編辦關于整合不動産登記職責的通知》,住房城鄉建設部承擔着負責制定房屋交易政策、規章制度并監督執行,指導監督房屋産權管理等工作;協同國土資源部指導房屋登記工作;負責建設個人住房信息系統的職責。實踐中,由于地方住建部門大多與國土部門分設,且住建部門長期負責房屋管理工作,在整合初期,必然有一些職能不清、職責不明、溝通不暢的事項,必須引起重視,協調到位。否則極有可能或争權或推诿,讓群衆不知所措,甚至影響登記工作正常開展。

    病例1

    對房屋測繪成果的審核

    《不動産登記暫行條例》第十六條規定,申請人應當提交不動産界址、空間界限、面積等材料并對其真實性負責。《國土資源部關于做好不動産權籍調查工作的通知》表明,不動産權籍調查成果包括不動産權籍調查表、不動産測量報告和不動産權籍圖。故權籍調查的内容包含了房屋調查及面積測繪。

    不動産權籍調查成果是相關登記的必備要件,測繪成果是不動産登記簿中相關數據資料的來源依據,經不動産登記機構采用後,具備公信力。故不動産登記機構或授權機構應對不動産權籍調查結果進行審核把關,審核内容包括調查機構的資質、質量管理措施的落實、調查内容的完備性等。《不動産登記暫行條例實施細則》第十五條規定,不動産登記機構應對不動産界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備,權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準确進行查驗。但我們還注意到,《房産測繪管理辦法》第十八條規定,用于房屋權屬登記等房産管理的房産測繪成果,房地産行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的适用性、界址點準确性、面積測算依據與方法等内容進行審核。審核後的房産測繪成果納入房産檔案統一管理

    這兩個規章有沖突!《立法法》規定,部門規章之間對同一事項的規定不一緻時,由國務院裁決。在靜靜等候國務院裁決之前,可暫按以下思路辦理:

    1.住建部門、不動産登記機構可商定房屋測繪報告的審核部門;

    2.商定由住建部門審核房屋測繪報告的,住建部門如授權其下屬機構審核測繪成果,應将授權情況書面告知不動産登記機構;

    3.如商定不成,可依據《房屋交易與産權管理工作導則》住建部門負責房屋産權和交易管理工作的監督和指導的指導精神,明确用于交易管理的面積報告由住建部門審核,用于不動産登記的報告由不動産登記機構審核;

    4.業主、委托方對測繪報告有異議的,交由當地測繪行政管理部門處理或委托國家認定的房産測繪成果鑒定機構(如測繪産品質量監督檢驗站)鑒定測繪成果;

    5.因測繪成果審核及适用引發的矛盾、糾紛、信訪、訴訟等由審核部門負責。

    病例2

    保障性房屋(轉移)登記問題

    保障性住房包括經濟适用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房、成本價出售公有住房、合作建房等。根據《經濟适用住房管理辦法》等的規定,經濟适用房、定向安置房、成本價出售公有住房合作建房等購買資格審查、上市交易審查由住建行政主管部門完成。在不動産登記與房屋交易的對接中,存在以下問題:

    1.準予購買(出售)的審批資料是否屬于登記資料?

    2.交易告知書(樓盤表)是否作為交易機構已經審核的證明?

    3.交易機構的審核是否意味着住建主管部門審核?

    鑒于國家沒有設定準予購買相關房屋的行政許可事項,故準予購買可以三種形式體現,一是交易機構合同備案,二是交易機構出具交易告知書,三是住建部門的審批資料。根據《城市房地産管理法》第四十四條第二款的規定,商品房預售人應當按照國家有關規定将預售合同報縣級以上人民政府房産管理部門和土地管理部門登記備案,預售合同備案的機構一般為房産(住建)管理部門。交易機構是住建部門設立的房屋交易管理職能部門,其出具的備案證明、告知書等,應當視為住建部門已經審核準予購買或準予上市,可以作為不動産登記材料。

    但我們不得不注意到,目前備案的範圍為僅限于預售商品房合同,并不涉及經濟适用房、定向安置房、成本價出售公有住房,此類合同備案的與否取決于各地住建部門的工作進度,其效力尚存疑。而《不動産登記暫行條例實施細則》第三十八條規定,申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的,應當根據不同情況,提交有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件、其他必要材料。這裡的主管部門批準文件,顯然不應該局限于用地批文,而應當包括住建行政部門依據《經濟适用住房管理辦法》第五條 “縣級以上地方人民政府建設或房地産行政主管部門負責本行政區域内經濟适用住房管理工作” 的授權作出的準予購買或準予上市的批文。其他保障性住房上市交易,即使不作為前置性審批,住建部門需提前審查的,應将審查結果告知不動産登記機構。

    因此,因購買保障性房屋或上市交易申請登記的,不動産登記機構應收取住建部門的審查結果作為登記材料。住建部門出具說明,以其下屬的交易機構出具的告知書”“備案證明”“樓盤表作為審查結果的,從其說明。

    病例3

    直管公房、落實政策發還房屋的登記

    公有房屋是指國有房屋和集體所有的房屋,包括住房和非住房。按照權利(管理)主體,可分為直管公房和自管公房。國有企業事業單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋,稱自管公房;房地産管理部門所有的或直接經營管理的房屋,稱直管房屋。

    按照原《城市公有房屋管理規定》,公有房屋實行所有權登記制度,公有房屋所有權的合法憑證是《房屋所有權證》《房屋共有權證》。原《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條規定,房地産行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。但該辦法第二十一條同時規定:依法由房地産行政主管部門代管的房屋,由登記機關依法直接代為登記,不頒發房屋權屬證書。因此,直管公房中,存在着部分登記發證、部分登記不發證的情形。在房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證的年代,盡管很難理解,卻不得不面對n多的直(代)管公房未曾登記發證的狀況。

    當這些房屋因為公有住房出售、落實私房政策發還以後,必然出現未經初始(首次)登記而申請轉移登記的情形。此類登記如果直接辦理,則違反了連續登記原則。所謂連續登記原則包括兩層含義:其一,不動産未辦理所有權初始登記的,除非法律另有規定,否則不得辦理其他權利登記;其二,因處分不動産而申請相應的處分登記的,被處分的不動産權利應當已經登記。對此,宜在雙方協商的基礎上,拟定相關操作方案,作為轉移登記的特殊情形對待,以保證相關當事人合法權益不受影響。

    病例4

    預售合同信息共享

    《中央編辦關于整合不動産登記職責的通知》要求國土資源部、住房城鄉建設部、農業部、林業局、海洋局等部門,通過數據交換接口、數據抄送等方式,實現土地、房屋、草原、林地、水域灘塗、海域海島等審批、交易和登記信息實時互通共享。《不動産登記暫行條例》第二十四條規定,不動産登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。

    共享即分享,意為将一件物品或者信息的使用權或知情權與其他人共同擁有。不動産登記信息的共享,其法理基礎是基于登記簿的公示力,來源于權利人、利害關系人、有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複制與調查處理事項有關的不動産登記資料的規定。一方面,不動産登記簿以其公信力為交易雙方當事人提供交易參考;另一方面不動産登記涉及的預查封、預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記等需要交易信息支撐。因此,交易實時共享與不動産登記信息實時共享同樣重要。

    住建部《 房屋交易與産權管理工作導則》規定,房産管理部門應及時将預售許可信息、買賣合同網簽備案表信息、現售備案信息,以及查封、抵押等信息以交易告知單的方式及時提供給不動産登記機構。該導則還規定商品房預售合同網簽備案程序為:房源核驗與購房資格審核、商品房預售合同網簽、合同備案及生成商品房預售合同網簽備案表、合同備案信息記載至樓盤表。由此可見,買賣合同網簽備案表信息共享應在合同備案之後。而房屋不動産交易登記職能分設後,較多地區的住建部門在辦理商品房預售合同網簽備案時将原來采用的網絡備案調整為窗口備案,必然導緻合同網簽與合同備案之間存在較長的時差。故以合同備案時間作為交易信息共享的推送時間,不利于不動産登記部門了解房屋不動産的真實狀況,影響了預查封等登記業務的辦理,相關的不動産登記、交易管理機構應通過協商方式溝通,解決預售信息的實時共享問題。

    病例5

    房屋已經竣工的材料

    申請建築物所有權首次登記,需提交房屋已經竣工的材料,這是《不動産登記暫行條例實施細則》明确規定的。實踐中一般将《竣工驗收備案表》作為房屋等建築物已竣工的證明。這個做法,如申請人無争議,也無不妥。但确有部分建築物因為各種原因無法辦理竣工驗收備案,是否必然導緻登記不能的後果?

    《物權法》第三十條規定,因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。通常我們講合法,應包括程序合法及結果合法。對建造房屋這一事實而言,程序合法即建造過程合法,如領有施工許可證等;結果合法即通過規劃、國土等部門驗收合格。雖然說建造的程序和建造的結果都應該合法,并不因為其過程有瑕疵而影響建築物的合法性,也就是說不能因為未辦理施工許可或竣工驗收備案而導緻建築物成為違法建築,但相關主體應該受到行政機關的處罰。由此可見,建設主體并不因是否辦理竣工驗收備案而影響其物權。

    《建設工程質量管理條例》第十六條的規定,竣工驗收應由建設單位在收到竣工報告後組織相關單位實施。該條例第四十九條規定,建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日内,将建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。由此可見,竣工備案應在竣工驗收合格之後。因此房屋已竣工材料,應為竣工驗收合格文書,而非《竣工驗收備案表》。

    故竣工驗收是竣工驗收備案的前提和基礎,竣工驗收備案是住建部門對竣工驗收行為及竣工事實的認定。因此,對于因曆史原因未取得《竣工驗收備案表》的,宜由申請人提交經住建部門确認的竣工驗收報告并為妥。(來源不動産登記,作者曹利華)

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